Cymutta, C: Der Mietvertrag im Insolvenzverfahren

Das Insolvenzverfahren bietet Schnittstellen zu den verschiedensten Rechtsgebieten: Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Versicherungsrecht, Erbrecht und auch Mietrecht. In den meisten Insolvenzverfahren ist der Schuldner Partei eines Mietvertrags - sei es als Mieter von Geschäftsräumen, seiner Privatwohnung oder beweglicher Gegenstände wie der Telefonanlage, sei es als Vermieter von Immobilien oder Mobilien. Insolvenzverwalter, Vermieter- und Mieteranwälte sind daher gezwungen, sich mit den Mietverhältnissen des Schuldners auseinanderzusetzen.
Die Insolvenzordnung sieht ganz unterschiedliche Auswirkungen der Insolvenz auf Mietverträge vor, je nachdem, ob Immobilien oder bewegliche Gegenstände gemietet wurden. Im Folgenden sollen daher zunächst die Mietverträge über Immobilien in der Mieter- und der Vermieterinsolvenz besprochen werden. Danach wird ein Überblick über die Behandlung von Mietverträgen über bewegliche Gegenstände gegeben.
Zudem gibt es nicht "die Insolvenz", sondern das Insolvenzverfahren im weiteren Sinne gliedert sich in mehrere Abschnitte, die unterschiedlich intensiv auf den Mietvertrag einwirken: Nach dem Insolvenzantrag wird im Eröffnungsverfahren vom Insolvenzgericht (ggf. unter Einschaltung eines vorläufigen Insolvenzverwalters) geprüft, ob ein Insolvenzgrund vorliegt und ob die Verfahrenskosten gedeckt sind. Liegen die Voraussetzungen vor, wird das Insolvenzverfahren im engeren Sinne eröffnet. Nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens schließen sich bei natürlichen Personen die Wohlverhaltensphase und die Restschuldbefreiung an, wenn sie einen Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt haben.
Wie sich diese einzelnen Verfahrensschritte auf die Mietverträge auswirken, wer wann die Miete zahlen muss oder den Mietvertrag kündigen kann, wie ein gekündigter Mietvertrag abzuwickeln ist, wird nachfolgend dargestellt.
Mannheim, im November 2016
Dr. Claudia R. Cymutta

1 Einleitung
2 Der Mietvertrag über Immobilien in der Insolvenz des Mieters
2.1 Fortbestand des Mietverhältnisses
2.2 Mietzahlung
2.3 Kündigung des Mietvertrags
2.4 Gegenseitige Ansprüche nach der Kündigung
2.5 Vermieterpfandrecht (

562 Abs. 1, 578, 581 Abs. 2 BGB)
3 Mietverträge über Immobilien in der Vermieterinsolvenz
3.1 Fortbestand des Mietverhältnisses
3.2 Leistungspflichten des Mieters
3.3 Leistungspflichten des Insolvenzverwalters
3.4 Kündigungsrechte
3.5 Abwicklungsansprüche, Mietkaution
4 Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände
4.1 Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters
4.2 Rechtsfolgen bei Erfüllungswahl
4.3 Rechtsfolgen bei Erfüllungsablehnung
5 Anhang: Musterschreiben
5.1 Geltendmachung des Vermieterpfandrechts als Absonderungsrecht
5.2 Mitteilung der Veräußerungsabsicht gemäß
168 Abs. 2 InsO