Bachelorarbeit / Die nachhaltige Miete am Wohnungsmarkt: Auswirkungen auf die Ertragswertermittlung

Textprobe:
Kapitel 3.2, Begriff der nachhaltigen Miete:
"Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt."
Die ImmoWertV schreibt als eine Rechtsgrundlage der Immobilienwertermittlung in Deutschland vor, dass im Ertragswertverfahren der Verkehrswert einer Immobilie mithilfe der "marktüblich erzielbaren Erträge" ermittelt wird. Dabei ist von durchschnittlichen und langfristigen Erträgen wie z.B. Mieten für vergleichbare Grundstücke auszugehen. In der WertV 1988 fand sich die Bezeichnung der "nachhaltig erzielbaren Erträge", welche ersetzt wurde (siehe oben). In der Erläuterungen zu
17 ImmoWertV stellt der Verordnungsgeber allerdings klar, dass marktübliche Erträge nachhaltig erzielbar sind.
Dies dient der besonderen Betonung des Marktbezuges der Erträge. Die "nachhaltige Miete" ist somit eine Hauptkomponente der Ertragswertermittlung. Im Ertragswertverfahren werden zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag (nachhaltige Jahresmiete) subtrahiert. Es wird dabei unterstellt, dass die marktüblichen Erträge zum Wertermittlungsstichtag über die Restnutzungsdauer kontinuierlich erzielt werden. Ein Potenzial zur Mietsteigerung wird mit dem Liegenschaftszinssatz abgebildet. Für die Ertragswertermittlung bedarf es außerdem der Überprüfung der marktüblichen Miete im Verhältnis zur tatsächlichen Miete. Die tatsächlich gezahlte Miete weicht in den meisten Fällen von der marktüblichen Miete ab und darf deshalb nicht ungeprüft in die Wertermittlung einfließen. Die Vertragsmiete kann also über der marktüblichen Miete (Mehrmiete, overrent) oder aber unter der marktüblichen Miete (Mindermiete, underrent) liegen (siehe Kapitel 4.3.3.).
Zusammenfassend ist zu sagen, dass die nachhaltige Miete den marktüblich erzielbaren Ertrag über den Zeitraum der Restnutzungsdauer darstellt. Abweichungen der Vertragsmiete in Form von over- oder underrents sind in der Wertermittlung so zu

Philipp Rabsahl, B.A., wurde 1988 in Lüneburg geboren. Nach seiner Berufsausbildung zum Bank- und Sparkassenkaufmann in einem mittelständischen Unternehmen der Finanzbranche entschied er sich, seine fachlichen Qualifikationen im Bereich der Betriebswirtschaft für Immobilien durch ein Studium weiter auszubauen. Das Bachelorstudium der Betriebswirtschaft (Bau und Immobilien) an der Hochschule Biberach schloss er im Jahre 2015 erfolgreich ab.Bereits während des Studiums sammelte der Autor umfassende praktische Erfahrungen im Bereich Valuation und der Projektentwicklung. Durch die Tätigkeit in der Immobilienbewertung eines großen angelsächsischen Beratungsunternehmens entwickelte er ein besonderes Interesse für die Ertragswertermittlung im Wohnungsmarkt.