Recht, Wirtschaft, Steuern / Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen
Bewertungsmethoden zur Bestimmung des Marktwertes
Bei der Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen gewinnt die Fair-Value-Betrachtung zunehmend an Bedeutung. Der Fair Value eines Projektes in Entwicklung ist der Wert der Immobilie oder Anlage bei Fertigstellung abzüglich der noch anfallenden Kosten,...
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Produktinformationen zu „Recht, Wirtschaft, Steuern / Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen “
Klappentext zu „Recht, Wirtschaft, Steuern / Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen “
Bei der Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen gewinnt die Fair-Value-Betrachtung zunehmend an Bedeutung. Der Fair Value eines Projektes in Entwicklung ist der Wert der Immobilie oder Anlage bei Fertigstellung abzüglich der noch anfallenden Kosten, unter angemessener Berücksichtigung der Projektrisiken. Die angemessene Berücksichtigung der Entwicklungsrisiken ist bei der Bewertung von Immobilienprojekten entscheidend, weshalb diese in der vorliegenden Studie systematisch erfasst und quantifiziert wurden.Zur Ermittlung des Fair Value einer Immobilienprojektentwicklung wird eine 3-Phasen-DCF-Methode mit den Phasen Entwicklungsperiode , Detailperiode und Restnutzungsperiode entwickelt. Die Entwicklungsrisiken, die nach Fertigstellung wegfallen, werden im vorgeschlagenen Modell von den übrigen Risiken abgegrenzt. Dazu wird der Diskontierungssatz des fertiggestellten Objektes für die Zeit der Entwicklungsperiode durch einen Entwicklungsrisikofaktor ergänzt.
Lese-Probe zu „Recht, Wirtschaft, Steuern / Fair-Value-Bewertung von Immobilienprojektentwicklungen “
Textprobe:Kapitel 1.2.2, Fair Value für Immobilien nach europäischen Bewertungsstandards (IVSC, TEGoVA, RICS):
Die europäischen Bewertungsstandards operieren offiziell nicht mit dem Begriff Fair Value. Sie unterscheiden zwischen dem Marktwert (Market Value) und dem Marktpreis. Der Marktwert einer Immobilie stellt dabei eine Prognose des bei einer Transaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar . Die Prognose basiert dabei meist auf dem Ergebnis einer Bewertung. Sie wurde unter objektiven Gesichtspunkten hergeleitet. Der Preis einer Immobilie hingegen ist der beim Kauf/Verkauf tatsächlich erzielte Erlös.
Die einheitliche Definition des Marktwertes gemäß IVSC, TEGoVA und RICS lautet: Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für den ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bereits in der Definition des Marktwertes wird durch die Formulierung ohne Zwang darauf hingewiesen, dass ungewöhnliche Umstände, die den Kaufpreis erhöhen oder herabsetzen können, wie zum Beispiel ein Notverkauf, eine Zwangsveräußerung oder ein spezifisches Druckmittel des Erwerbers auf den Veräußerer ausgeklammert werden.
Im Marktwert sind ausdrücklich folgende Kosten nicht enthalten:
- Transaktionskosten,
- Finanzierungskosten,
- Provisionen,
- Handänderungssteuern,
- Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern.
Hingegen werden Liegenschaftssteuern, auch Grund- oder Grundstücksteuern, in den Bewertungen berücksichtigt.
1.2.3, Fair Value für Immobilien in Swiss GAAP FER:
Der Fair-Value-Begriff wird in Swiss GAAP FER als aktueller Wert bezeichnet. Er wird sowohl für die Bewertung von Aktiven als auch für Verbindlichkeiten verwendet.
Im Rahmenkonzept des Standards wird aufgeführt, was unter einem aktuellen Wert im
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Zusammenhang mit der Bewertung von Aktiven (so auch Immobilien) zu verstehen ist. Dabei sieht der Standard für den aktuellen Wert vier mögliche Wertansätze vor:
1. Aktueller Wert = Tageswert (Current Cost),
2. Aktueller Wert = Netto-Marktwert (Net Selling Price / Fair Value less costs to sell),
3. Aktueller Wert = Nutzwert (Value in Use, Discounted Cash Flow),
4. Aktueller Wert = Liquidationswert.
Dar Tageswert (Current Cost) ergibt sich durch den Marktpreis am Bilanzstichtag auf dem Beschaffungsmarkt.
Der Netto-Marktwert (Net Selling Price) hingegen widerspiegelt den Marktwert per Bilanzstichtag auf dem Absatzmarkt abzüglich der Verfügungskosten.
Der Netto-Marktwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögensgegenstandes zwischen Sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern vereinbart wird, abzüglich der Verfügungskosten (wie Transport, Verkaufskommissionen, Steuern).
Ob zu den Verfügungskosten auch Transaktionskosten beim Verkauf einer Immobilie gehören, geht aus der oben aufgeführten Definition nicht klar hervor:
Der Nutzwert (Value in Use) wird durch den Barwert der zukünftig zu erwartenden Netto-Cashflows berechnet zuzüglich eines allfälligen Mittelzuflusses am Ende der Nutzungsdauer.
In Swiss GAAP FER 18 (Sachanlagen) findet sich unter Ziffer 14 eine weitere Hilfestellung, was unter dem aktuellen Wert bei Renditeobjekten zu verstehen ist: Der aktuelle Wert (von Sachanlagen, die zu Renditezwecken gehalten werden) wird durch Vergleich mit ähnlichen Objekten geschätzt, nach dem zu erwartenden Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Abzinsungssatzes bewertet oder nach einer anderen allgemein anerkannten Methode berechnet.
Eine weitere Definition des aktuellen Wertes findet sich in Swiss GAAP FER 26, der Rechnungslegung für Personalvorsorgeeinrichtungen. Diese Richtlinie verlangt die konsequente Anwendung von Marktwerten für alle Verm
1. Aktueller Wert = Tageswert (Current Cost),
2. Aktueller Wert = Netto-Marktwert (Net Selling Price / Fair Value less costs to sell),
3. Aktueller Wert = Nutzwert (Value in Use, Discounted Cash Flow),
4. Aktueller Wert = Liquidationswert.
Dar Tageswert (Current Cost) ergibt sich durch den Marktpreis am Bilanzstichtag auf dem Beschaffungsmarkt.
Der Netto-Marktwert (Net Selling Price) hingegen widerspiegelt den Marktwert per Bilanzstichtag auf dem Absatzmarkt abzüglich der Verfügungskosten.
Der Netto-Marktwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögensgegenstandes zwischen Sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern vereinbart wird, abzüglich der Verfügungskosten (wie Transport, Verkaufskommissionen, Steuern).
Ob zu den Verfügungskosten auch Transaktionskosten beim Verkauf einer Immobilie gehören, geht aus der oben aufgeführten Definition nicht klar hervor:
Der Nutzwert (Value in Use) wird durch den Barwert der zukünftig zu erwartenden Netto-Cashflows berechnet zuzüglich eines allfälligen Mittelzuflusses am Ende der Nutzungsdauer.
In Swiss GAAP FER 18 (Sachanlagen) findet sich unter Ziffer 14 eine weitere Hilfestellung, was unter dem aktuellen Wert bei Renditeobjekten zu verstehen ist: Der aktuelle Wert (von Sachanlagen, die zu Renditezwecken gehalten werden) wird durch Vergleich mit ähnlichen Objekten geschätzt, nach dem zu erwartenden Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Abzinsungssatzes bewertet oder nach einer anderen allgemein anerkannten Methode berechnet.
Eine weitere Definition des aktuellen Wertes findet sich in Swiss GAAP FER 26, der Rechnungslegung für Personalvorsorgeeinrichtungen. Diese Richtlinie verlangt die konsequente Anwendung von Marktwerten für alle Verm
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Bibliographische Angaben
- Autoren: Lukas G. Schnider , Martin Schweizer , Michael Camenzind
- 2014, 1. Aufl., 118 Seiten, 27 Abbildungen, Maße: 19 x 27 cm, Kartoniert (TB), Deutsch
- Verlag: Igel Verlag RWS
- ISBN-10: 3954851016
- ISBN-13: 9783954851010
- Erscheinungsdatum: 31.07.2014
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