Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

Kontrollen und Analysen

Ein Gutachten muss plausibel und prüffähig gestaltet sein. Aufbau und Inhalt müssen daher so dargestellt werden, dass auch der Empfänger und interessierte Laie das Gutachten verstehen und nachvollziehen kann. Eine Möglichkeit, die Eingangsdaten und somit das ermittelte Ergebnis im Gutachten zu untermauern, ist die Anwendung von Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsnachweisen.

Nachfolgend werden einige Möglichkeiten dargestellt, wie sich in einem Gutachten Plausibilitätskontrollen und Sensitivitätsanalysen aufführen und darstellen lassen. Bei der Anwendung von Sensitivitätsanalysen wird für unterschiedliche Ausgangsgrößen dargestellt, welche Auswirkungen sie auf das Wertermittlungsergebnis haben. Für den Wertermittler bedeutet dies, dass er für die Herleitung von Ausgangsgrößen, die sich besonders auf den Verkehrswert auswirken, mit großer Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit recherchieren muss. Besondere Auswirkungen auf den Ertragswert hat zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren. Variiert man diesen zum Beispiel um 0,5 Prozent, ergibt sich im Ertragswert eine Änderung (bei längerer Restnutzungsdauer) von circa zehn Prozent!
Plausibilitätskontrollen dienen in einem Gutachten dazu, das Wertermittlungsergebnis, also den ermittelten Verkehrswert, beispielsweise anhand von Faktoren oder unter Zuhilfenahme anderer Verfahren zu untermauern.

Vorwort zur sechsten Auflage

Vorwort

Beschaffung der notwendigen Informationen

Grundsätzliches zur Wertermittlung
Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch
Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht
Wohnungs-und Teileigentum
Weitere wichtige Informationen

Das Gutachten: Aufbau und Anforderungen

Formulargutachten
Frei erstellte Gutachten
Einsatz von Wertermittlungssoftware
Aufbau des Gutachtens
Anforderungen an ein Gutachten

Ermittlung des Bodenwerts

Bestimmung des Bodenwerts unter Zuhilfenahme geeigneter Bodenrichtwerte
Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten
Das Residualwertverfahren

Verfahren zur Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke

Das Vergleichswertverfahren
Das Ertragswertverfahren
Das Sachwertverfahren

Kontrollen und Analysen

Sensitivitätsanalysen
Plausibilitätskontrollen

Formeln und Hilfsmittel

Ertragsvervielfältiger
Aufzinsen: Berechnung des Endbetrags
Diskontierung (Abzinsung)
Alterswertminderung
Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren
Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren (allgemeines Ertragswertverfahren)
Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren mit periodisch unterschiedlichen Erträgen
Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren
Hilfsmittel zur Bestimmung des ortsspezifischen Liegenschaftszinssatzes

Die relevanten gesetzlichen Normen und Regelungen

Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick
Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung

Anhang

Anlage 1: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Anlage 2: Richtlinien zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie, SW-RL)
Anlage 3: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie, EW-RL)
Anlage 4:Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie, VW-RL)
Anlage 5: Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien ‒ WertR 2006)
Anlage 6:

Bernhard Metzger

Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.