Der Vor-REIT - seine Funktion und Ausgestaltung - zur neuen Rechtsform der AG im Immobilienbereich (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die gesetzlich dazu verpflichtet sind, mindestens 90 Prozent der gesamten Erträge an ihre Anteilseigner auszuschütten, mindestens 75 Prozent ihrer Einkünfte aus Immobilien zu erzielen sowie mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anzulegen. Werden alle Voraussetzungen zur Qualifikation als eine REIT-Gesellschaft erfüllt, so ist die Erlangung des REIT-Status verbunden mit einer Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreiung.
Eine weitere Besonderheit der REITs ist, dass neben den steuerfreien Gewinnen auf Ebene der Gesellschaft, die Anteilseigner durch die gesetzliche Ausschüttungsverpflichtung der Unternehmen ihre erhaltene Dividende erst im Folgejahr zu versteuern haben. Diese Ausschüttungsverpflichtung stellt für den Gesetzgeber somit sicher, dass es zu einem Besteuerungssubstrat kommt. Folglich findet hier lediglich eine Verlagerung der Besteuerung von der Gesellschaft zum Anleger statt. Auf Aktionärsebene werden dann die Erträge mit dem vollen Kapitalertragssteuersatz von 25 Prozent versteuert. Eine Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren scheidet demnach an dieser Stelle aus.
Am 02.11.2006 wurde der Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (German-Real Estate Investment Trusts, G-REITs) im Bundeskabinett verabschiedet. Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages den Entwurf in geänderter Fassung zum 21.03.2007 beschlossen und am 23.03.2007 der Bundestag dem Gesetzesentwurf zugestimmt hatte, wurde am 30.03.2007 durch den Bundesrat die Einführung des Gesetzes festgelegt. Mit der Verkündung am 01.06.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl 2007, Teil 1 Nr.23, S. 914, hinterlegt beim Bundesanzeigerverlag) ist nun das Gesetz rückwirkend zum 01.01.2007 in Kraft getreten.
Daher bestand für den Gesetzgeber der Bedarf, neue gesetzliche Rahmenbedingungen zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Deutschland zu schaffen, in der die bestehende Lücke im Bereich der indirekten Immobilienanlage durch eine neue Anlageklasse, und zwar in Form eines Real Estate Investment Trust (REIT), geschlossen wird. Ziel war es, eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten zu erreichen sowie die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft voranzutreiben. Zudem würde damit in Deutschland das wirtschaftliche Wachstum gefördert werden und es könnten [...]