Hedonische Immobilienbewertung (PDF)

Inhaltsangabe:Einleitung:
Im Bereich des Immobilienconsultings und insbesondere im Bereich der analytischen Unterstützung von Bauvorhaben ist es von großem Interesse in möglichst exakter Weise über Eigenschaften des Betrachtungsraumes oder eines betrachteten Objektes Kenntnis zu besitzen. Regelmäßig ist hierzu der Preis ein dienlicher Indikator, um etwa Rangstufen, Verhältnisse oder Unterschiede auszudrücken und somit differierende Eigenschaften bewerten zu können.
Der Preis als markterwirktes Bewertungskriterium eines Gutes, entstanden aus der Interaktion von Anbietern und Nachfragern, gibt die Möglichkeit Aussagen zu treffen, die eine Wohnlage als gut oder unterdurchschnittlich kennzeichnen oder die ein Objekt im Vergleich zu einem ähnlichen als überteuert oder billig ausweisen.
Was aber ist in einer Situation möglich, in der keine preislichen Vorgaben existieren und keine direkten Einordnungen angestellt werden können? Kann in einer solchen Lage trotzdem eine preisbasierte Qualitätseinordnung von Wohngebieten oder Stadtbezirken stattfinden? Kann mitunter trotzdem eine objektgenaue Einordnung und Preisbestimmung erfolgen?
In diesem Zusammenhang ist in Zusammenarbeit mit dem Institut für Innovatives Bauen (IIB-Institut) diese Diplomarbeit entstanden, welche die Methode der hedonischen Preisbestimmung im Immobiliensektor vorführt. FAHRLÄNDER zeigt, dass dieser Ansatz in anderen Ländern längst zum Standard der Bewertungspraxis gehört und sich etwa bei der Züricher Kantonalbank (ZKB) ¿in kürzester Zeit für die Bewertung von Wohneigentum im Rahmen der Finanzierung schweizweit durchgesetzt¿ hat.
Als Basis der Betrachtung dient eine stichprobenartige Datensammlung für die Stadt München, welche das IIB-Institut zur Auswertung bereitgestellt hat. Die methodische Grundlage der Analyse bildet die hedonische Preistheorie. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass über regressionsanalytisch- statistische Verfahren Preise für ein Güterbündel (Immobilie) näher betrachtet werden und maßgeblich preisbildende Teile dieses Güterbündels in ihrem Einfluss isoliert werden können. Ziel der Untersuchung ist in exemplarischer Weise eine Bewertung des Münchener Marktes für Wohnungseigentum aus einer hedonischen Preisfunktion zu erstellen, Wohnlagen zu klassifizieren und die aufgeworfenen Fragen zu klären.
Die Wahl der Stadt München als Betrachtungsraum hängt in besonderem Maße von dem dort zu findenden, attraktiven Immobilienmarkt zusammen. Dieser verspricht für [...]